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Les ministères devront répondre à de nouvelles exigences pour lancer leurs projets immobiliers
Pour répondre aux nouvelles priorités nationales, que ce soit en matière de performance environnementale ou de réduction de la surface de travail des agents, la direction de l’immobilier de l’État s’apprête à revoir sa procédure de labellisation des projets immobiliers. Ce grand chantier devra s’articuler avec la future foncière de l’État.
À l’occasion de la conférence nationale de l’immobilier organisée mardi 24 septembre, la direction de l’immobilier de l’État (DIE) a officialisé le lancement d’un grand chantier : l’évolution de la procédure de labellisation des projets immobiliers. Afin d’adapter la politique immobilière de l’État aux nouvelles instructions gouvernementales, notamment en matière de sobriété, la direction compte devenir plus exigeante avec les porteurs de projets. Cela concerne tant les projets immobiliers portés par les ministères que ceux des services déconcentrés.
Pour pouvoir être lancés et débloquer des fonds, les grands projets de l’État doivent être labellisés. La procédure de labellisation n’avait pas évolué depuis la création de la direction de l’immobilier de l’État, en 2016. En parallèle de celle-ci, avait émergé une instance unique de gouvernance : les conférences nationales de l’immobilier public (CNIP). Il existe plusieurs CNIP pilotées par la DIE : les conférences ad hoc, les CNIP thématiques – portant par exemple exclusivement sur la transition écologique – et les CNIP interministérielles, consacrées à la labellisation des projets immobiliers.
Un an plus tard, en 2017, l’exercice était déployé au niveau local, à travers les conférences régionales de l’immobilier public (CRIP). Présidées par le préfet de région, elles émettent un avis concernant les projets immobiliers déconcentrés d’un montant inférieur à 5 millions d’euros. En dessous de ce seuil, les projets rentrant dans le périmètre de la labellisation demeurent administrés au niveau national. Il existe une exception pour la région Île-de-France, qui est autorisée à évaluer les projets jusqu’à 8 millions d’euros.
Adaptation aux enjeux actuels
Concrètement, la procédure de labellisation vérifie que les projets immobiliers respectent certaines obligations avant de valider leur lancement. Celles-ci recouvrent différents enjeux, notamment techniques, écologiques et financiers. “On nous les présente au moment des études de préprogrammation ou de faisabilité, très en amont de la réalisation des projets, et donc de leur inscription dans la programmation budgétaire, explique Olivier Blanchard, chef du bureau "Expertise" à la DIE. Cela permet de réorienter le projet vers un autre scénario si nécessaire.”
Le bureau "Expertise" de la DIE, composé de 11 chargés de mission, dont des architectes, ingénieurs ou juristes, dispose de différents angles d’analyse. Mais il n’est pas seul à être consulté : afin de vérifier que le projet ne s’inscrive pas en contradiction avec les orientations prises par les différents ministères, tous sont représentés et reçoivent les dossiers des projets un mois avant le passage en CNIP. Au total, près de 1 200 projets immobiliers ont été labellisés depuis la création de la direction de l’immobilier de l’État.
Les choses ont néanmoins bien changé depuis 2016. En particulier en 2023, année marquée par l’annonce par l’exécutif de nouvelles priorités en matière d’immobilier public. Il y a déjà la fameuse circulaire envoyée par la Première ministre d’alors, Élisabeth Borne, le 8 février 2023, appelée dans le milieu la “note surface”. Elle définit une nouvelle doctrine en matière d’organisation des espaces de travail, notamment la règle des 16 m2 par occupant.
Puis, en juin 2023, Gabriel Attal signait une instruction concernant la conditionnalité de financement ministériel à la production d’une stratégie. À l’échelle des ministères ou des opérateurs de l’État, elle doit se matérialiser par des schémas pluriannuels de stratégie immobilière (SPSI), au sein desquels devront être inscrits au préalable les projets immobiliers. De leur côté, pour prétendre à un financement, les préfets de région doivent livrer un schéma directeur immobilier régional (Sdir). Cette même circulaire a institué une autre nouvelle conditionnalité pour bénéficier des fonds interministériels : l’inscription des biens immobiliers à l’inventaire de l’État et la transmission d’informations concernant les référentiels techniques. L’objectif est de permettre à la DIE de disposer de données suffisamment fiables pour bâtir la stratégie immobilière de l’État.
Évolution des exigences
Par la suite, l’ancien ministre des Comptes publics Thomas Cazenave avait fixé de nouvelles orientations en matière de décarbonation et de sobriété immobilière. Il a notamment demandé à ce que soient désormais soumis à la procédure de labellisation les travaux de rénovation énergétique, de gros entretien et les renouvellements des baux, même s’ils n’impliquent pas une évolution de l’occupation des services.
La nouvelle procédure de labellisation prendra donc en compte les nouvelles instructions prises en 2023, ainsi que les enjeux de transition écologique, la DIE étant en train de mettre à jour sa feuille de route en la matière. “On va embarquer tous les sujets liés à l’adaptation au changement climatique et au volet énergétique. On sera évidemment plus exigeants concernant les gains ciblés par les projets”, assure Olivier Blanchard.
Sur le volet environnemental, les décisions ne se prendront pas seulement à l’échelle du bâtiment : son environnement sera également pris en compte. Par exemple, pour améliorer le confort d’été, agir seulement sur le bâtiment en lui-même ne suffit pas. Il est également nécessaire d’agir sur la végétalisation ou la désimperméabilisation des parkings, afin de lutter contre les îlots de chaleur. Le bureau “Expertise” de la DIE souhaite également intégrer la dimension du bilan carbone à la procédure. L’analyse restera néanmoins multicritères, prenant notamment en compte l’aspect financier des projets, afin de choisir le meilleur scénario parmi les diverses possibilités.
Enfin, la DIE compte désormais ajouter à son évaluation la gouvernance des projets. Qui assure le portage, quel mode de réalisation est choisi entre le montage par marchés globaux ou par marchés de partenariats… “Depuis 2016, les porteurs de projets se professionnalisent, sont mieux préparés. Nous allons donc avoir de nouveaux points d’attention sur certains critères”, résume Olivier Blanchard. La DIE entend également renforcer le suivi des projets, avec l’institution d’une clause de revoyure post-labellisation, et mettre en place un club pour améliorer l’animation du réseau immobilier public.
Un arsenal juridique à identifier
Ce chantier est lancé alors qu’une autre réforme d’ampleur est dans les tiroirs de Bercy : la création d’une foncière immobilière de l’État. “Nous allons regarder la manière dont nous allons embarquer la création de la foncière interministérielle dans la labellisation, indique Olivier Blanchard. La foncière, qui sera la propriété d’un actif la mettant à disposition des services de l’État et des opérateurs, sera notre bras armé pour veiller à la bonne application de la doctrine de l’État.”
L’articulation entre ces deux grands projets dépendra des réflexions issues des groupes de travail composés des différentes parties prenantes, qui commenceront prochainement à plancher sur le sujet. Au-delà de la foncière, ils donneront lieu à des propositions concernant le champ d’application et le renforcement des exigences de la nouvelle procédure de labellisation. “Ensuite, nous verrons quel arsenal juridique nous prendrons pour renforcer cette procédure de labellisation”, complète Olivier Blanchard, qui assure que l’objectif n’est pas de créer une usine à gaz.
Les projets immobiliers qui rentrent dans le périmètre de la labellisation
L’ensemble des projets de l’État ne sont pas soumis à la procédure de labellisation de la direction de l’immobilier de l’État. Par exemple, pour les laboratoires d’université ou les locaux techniques hébergeant des machines, la DIE considère que les porteurs de projets sont les plus à même de définir leurs besoins de surface. Sont donc surtout concernés les bureaux, notamment pour vérifier que les projets respectent les objectifs de la circulaire d’Élisabeth Borne concernant la réduction des surfaces d’occupation. Si aujourd’hui les opérations de rénovation énergétique ne rentrent pas dans le champ de la procédure de labellisation, l’objectif est de profiter de sa révision pour les intégrer. Tout comme le renouvellement de baux et les travaux de gros entretien (qui consistent à remettre aux normes et en état un bâtiment), des projets immobiliers qui ont parfois des enjeux financiers qui échappent aujourd’hui au bureau “Expertise” de la DIE. Cette intégration lui permettra d’inscrire certaines recommandations avant l’inscription budgétaire des projets.
Article Acteurs Publics du 30 septembre 2024
Article publié le 3 octobre 2024.